Cómo vender una casa con Mello-Roos en Chula Vista y East County San Diego

Si tienes una casa en Otay Ranch, EastLake, Rolling Hills Ranch o en la mayoría de las construcciones más nuevas al este de la 805, ya conoces esa partida en tu factura de impuestos a la propiedad de la que nadie te advirtió cuando compraste. Mello-Roos.

Es una de las preguntas más comunes que me hacen los vendedores de East County y South Bay, y una de las más malentendidas. Esto es lo que realmente significa a la hora de vender.

Qué es realmente Mello-Roos

Mello-Roos es un impuesto especial creado por la Ley de Distritos de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos de 1982. Cuando un desarrollador construye una comunidad nueva, la agencia local forma un Distrito de Instalaciones Comunitarias - un CFD - y emite bonos para pagar la infraestructura que esa comunidad necesita: escuelas, calles, parques, alcantarillado, estaciones de bomberos.

Esos bonos los pagan los propietarios dentro del distrito, mediante un impuesto especial que aparece como una línea separada en tu factura anual de impuestos a la propiedad. No forma parte de tu tasa base del 1% de impuesto a la propiedad. Va encima, y en el condado de San Diego suele ir desde varios cientos hasta varios miles de dólares al año, según el distrito y tu casa.

Qué vecindarios de San Diego tienen Mello-Roos

Como regla general: si el vecindario se construyó después de principios de los años 80 y llegó con escuelas y calles nuevas, es muy probable que un CFD las haya pagado. En el condado de San Diego, las mayores concentraciones están en:

• Chula Vista - Otay Ranch, EastLake, Rolling Hills Ranch y gran parte del desarrollo planificado del este
• Carmel Valley - incluido Pacific Highlands Ranch
• Rancho Bernardo y el corredor de 4S Ranch / Del Sur
• San Marcos - San Elijo Hills y el desarrollo más nuevo de los alrededores
• Santee, El Cajon y Rancho San Diego - zonas con construcción más nueva

Los vecindarios más antiguos - Point Loma, Ocean Beach, gran parte de La Mesa y el centro de San Diego - generalmente no lo tienen, porque la infraestructura ya se pagó hace décadas.

Lo que la ley te obliga a divulgar

Esta es la parte en la que los vendedores se equivocan, y es la que causa problemas en plica.

Según la sección 1102.6b del Código Civil de California, el vendedor de una casa dentro de un distrito Mello-Roos debe hacer un esfuerzo de buena fe para obtener un Aviso de Impuesto Especial (Notice of Special Tax) de la agencia que lo cobra, y entregar ese aviso al comprador. El aviso detalla el monto anual, lo que financia y cuándo termina la obligación.

• Lo solicitas a la agencia que cobra el impuesto - no es algo que redactes tú.
• Se entrega al comprador como parte de tu paquete de divulgaciones, idealmente antes de que esté muy avanzado en su período de contingencias.
• Entregarlo tarde es como se caen los tratos. Un comprador que se entera el día quince de un impuesto especial de $3,600 al año se siente engañado, lo hayas querido o no.

Pido este aviso en cada listado dentro de un CFD como rutina, antes de publicarlo, para que esté en manos del comprador junto con todo lo demás.

¿Mello-Roos afecta tu precio de venta?

¿Honestamente? Puede afectarlo si se maneja mal. Normalmente no, si se maneja bien.

Este es el mecanismo que importa: un comprador califica según su pago mensual total de vivienda, y el impuesto especial forma parte de ese pago. Una obligación Mello-Roos de $300 al mes reduce lo que ese comprador puede pedir prestado. Así que, entre casas idénticas, la que está dentro de un CFD alto puede atraer un grupo de compradores un poco más pequeño al mismo precio de venta.

Pero ese efecto ya está incluido en tus comparables. Los compradores que buscan en Otay Ranch comparan tu casa con otras casas de Otay Ranch que también tienen Mello-Roos. Lo que realmente perjudica una venta no es el impuesto - es la sorpresa. Divulgado desde el principio, es un costo conocido. Divulgado el día quince, es una renegociación.

Cómo fijo el precio y promociono una casa con Mello-Roos

• Pido el Aviso de Impuesto Especial antes de publicar el listado, no cuando ya estamos en plica.
• Pongo el monto anual en los comentarios del listado. Los compradores que no pueden pagarlo se descartan solos, y los que vienen a verla ya están cómodos con la cifra.
• Fijo el precio según comparables reales - otras casas dentro del mismo CFD o uno similar, no contra un vecindario a dos millas sin impuesto especial.
• Conozco el año en que se termina de pagar. Un distrito al que le quedan cuatro años es una historia completamente distinta a uno con veintiséis, y la mayoría de los vendedores nunca lo ha revisado.
• Tengo la respuesta lista. Cuando el agente de un comprador pregunta qué cubre, “las escuelas y las calles por las que llegaste” suena mucho mejor que “no estoy seguro.”

¿Cuándo termina Mello-Roos?

El impuesto especial dura hasta que se pagan los bonos - normalmente entre 25 y 40 años desde que se formó el distrito. Muchos de los distritos más antiguos de Chula Vista y Carmel Valley, formados a finales de los 80 y en los 90, están cerca de terminar, y algunos ya se liquidaron.

Vale la pena revisarlo antes de publicar, porque es un verdadero punto de venta. “Mello-Roos, $2,900 al año, quedan seis años” es una frase mucho más atractiva que “Mello-Roos, $2,900 al año.” La misma casa. Una impresión muy diferente. Reviso esto en cada listado con CFD que tomo.

Vender una casa con Mello-Roos por el 1%

Una cuenta más que importa aquí. Si tu casa en Chula Vista se vende por $850,000, una comisión de listado tradicional del 2.5% es de $21,250. Mi comisión de listado al 1% es de $8,500. Eso son aproximadamente $12,750 de vuelta en tu bolsillo - lo que, en muchas de estas propiedades, es más que toda la obligación Mello-Roos restante.

Preguntas Frecuentes

¿Tengo que divulgar Mello-Roos al vender mi casa en California?

Sí. Según la sección 1102.6b del Código Civil de California, el vendedor de una casa dentro de un Distrito de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos debe hacer un esfuerzo de buena fe para obtener un Aviso de Impuesto Especial de la agencia que lo cobra y entregarlo al comprador. El aviso indica el monto anual, lo que financia y cuándo termina la obligación.

¿Qué vecindarios de Chula Vista tienen Mello-Roos?

Mello-Roos es común en todo el este de Chula Vista, incluidos Otay Ranch, EastLake y Rolling Hills Ranch, junto con la mayoría de los desarrollos planificados construidos después de principios de los años 80. Los montos varían según el distrito y la casa, así que el Aviso de Impuesto Especial de tu propiedad específica es la única fuente confiable.

¿Mello-Roos baja el valor de mi casa?

Normalmente no, porque los compradores comparan tu casa con otras del mismo distrito que tienen el mismo impuesto especial. Lo que sí perjudica una venta es divulgarlo tarde. Un impuesto especial revelado a mitad de la plica suele convertirse en una renegociación del precio.

¿Cuándo vence Mello-Roos?

El impuesto especial termina cuando se pagan los bonos del distrito, normalmente entre 25 y 40 años después de formado el distrito. Algunos distritos más antiguos del condado de San Diego ya se liquidaron o están por hacerlo. Un distrito al que le quedan pocos años es un verdadero punto de venta y vale la pena confirmarlo antes de publicar.

¿Puedo liquidar Mello-Roos antes de vender?

Algunos distritos permiten pagar por adelantado la obligación restante del impuesto especial y otros no, y el monto puede ser considerable. Que tenga sentido financiero depende de la cifra de liquidación y de tu precio de venta. Comunícate con la agencia que cobra el impuesto para pedir una cotización de liquidación antes de decidir.

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